Thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính như thế nào?

Hùng Skyland

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ có những khoản thuế phí bạn bắt buộc phải đóng theo quy định của pháp luật. Vậy hãy cùng Sky Land tìm hiểu cách tính các loại thuế này nhé!

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do mua bán

Trừ những trường hợp được miễn, giảm thuế theo quy định sẽ được nói ở phía dưới, các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Thuế suất thuế TNCN từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là 25% trên thu nhập tính thuế. Trong trường hợp không xác định được giá vốn và thu nhập tính thuế thì mức thuế phải nộp là 2% trên giá trị chuyển nhượng, trong đó:

+ Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng trên hợp đồng.

+ Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương.

– Lệ phí trước bạ được tính trên công thức: Diện tích đất x Giá 1 m2 đất x Lệ phí 0,5%

Giá 1 m2 nhà áp dụng theo biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn tỉnh/thành phố do UBND tỉnh/thành phố ban hành và các văn bản hướng dẫn việc tính toán quy đổi suất đầu tư phần xây dựng của Sở Xây dựng.

– Các chi phí khác liên quan gồm:

+ Phí công chứng: Được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, quy định tại Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP

Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

+ Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/lần trong trường hợp cấp mới và tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp trong trường hợp cấp lại.

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng trường hợp

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng trường hợp

+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (tùy trường hợp cần thẩm định mới phải đóng)

+ Phí đo vẽ: Tối đa 1.500 đồng/m2.

Ví dụ minh họa: Bạn bán một mảnh đất trống diện tích 100 m2 tại Phường An Phú, Quận 2. Giá trị tài sản trên hợp đồng lúc bán lại là 900 triệu đồng. Giá đất theo bảng giá hiện hành tại khu vực này là 1,3 triệu đồng/m2. Mức thuế phí cụ thể phải nộp như sau:

  • Phí trước bạ = 100 x 1300000 x 0,5% = 650.000 đồng
  • Thuế TNCN = 900.000.000 x 2% = 18.000.000 đồng
  • Phí công chứng = 900.000.000 x 0,1% = 900.000 đồng
  • Phí cấp giấy chứng nhận lại = 20.000 đồng

Tổng chi phí: 19.550.000 đồng + phí đo vẽ

Thuế chuyển quyền sử dụng đất khi công ty/tổ chức chuyển nhượng

Khi đối tượng chuyển nhượng đất là công ty/tổ chức thì sẽ phải chịu thuế TNDN thay vì thuế TNCN.

Theo Điều 16, Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

– Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Cách tính thuế TNDN:

Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản x 20%

Trong đó, thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT?

Khi chuyển quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT hay không, đây là câu hỏi được rất nhiều người thắc mắc. Theo Thông tư 219/2013/TT-BTC, tại Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT có Khoản 6. Chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, bạn hoàn toàn không cần phải lăn tăn về vấn đề này nữa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT.

Thuế GTGT không thuộc khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế GTGT không thuộc khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do cho, tặng

– Tiền thuế TNCN phải nộp bằng: Tổng giá trị bất động sản (với giá trị trên 10 triệu) x 10%

– Lệ phí trước bạ được tính trên công thức: Diện tích đất x Giá đất x Lệ phí 0,5%

– Các chi phí khác liên quan như:

+ Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

+ Phí đo vẽ

Các trường hợp được miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 14 và Điều 15 – Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 được sửa đổi bổ sung năm 1999 quy định:

Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam anh hùng” chuyển quyền sử dụng đất.

– Chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo do Chính phủ quy định.

– Chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện canh tác.

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng có chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà, với kết cấu hạ tầng.

Có 5 trường hợp được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất Có 5 trường hợp được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất

Giảm 50% thuế chuyển quyền sử dụng đất đối cho các đối tượng sau đây:

– Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3.

– Thân nhân liệt sỹ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.

– Người tàn tật không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn mà không có nơi nương tựa.

Các trường hợp không phải nộp phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất

Không phải nộp thuế TNCN

Theo Khoản 1 và 4 Điều 4 – Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Các trường hợp đặc biệt không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Các trường hợp đặc biệt không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

Không phải nộp lệ phí trước bạ

Theo Khoản 10 Điều 4 – Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định các trường hợp sau không cần phải nộp lệ phí trước bạ:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Với những thông tin trên đây, chắc hẳn bạn đã nắm được cơ bản các loại phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như cách tính của chúng rồi. Hãy luôn nắm vững vấn đề tài chính và đừng để mất quá nhiều thời gian vì chúng nhé!


×

Đăng ký nhận báo giá
* Vui lòng điền đầy đủ thông tin

×

Đăng ký nhận báo giá
* Vui lòng điền đầy đủ thông tin

×

Ký gửi Bất Động Sản
* Vui lòng điền đầy đủ thông tin